HOAI

Detaillierte Erklärung

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist die zentrale bundesrechtliche Verordnung zur Vergütung von Planungsleistungen im Bauwesen und gilt seit 1977. Die heute maßgebliche Fassung HOAI 2021 trat am 1. Januar 2021 in Kraft und ist die unmittelbare Antwort auf das EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 in der Rechtssache C-377/17 (Kommission/Deutschland), mit dem die zwingenden Mindest- und Höchstsätze als Verstoß gegen Artikel 15 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG verworfen wurden. Seither dienen die Honorartafeln nur noch als Orientierungswerte; Auftraggeber und Planer dürfen das Honorar grundsätzlich frei vereinbaren. Erfolgt keine schriftliche Vereinbarung, gilt nach § 7 Abs. 1 HOAI 2021 der Basishonorarsatz der Tafel als Auslegungshilfe für ein "übliches Honorar" im Sinne von § 632 Abs. 2 BGB. Das EuGH-Folgeurteil C-261/20 vom 18. Januar 2022 (Thelen Technopark) stellte zudem klar, dass nationale Gerichte die Mindestsätze auch in Altverträgen zwischen Privaten nicht mehr anwenden dürfen.

Strukturell gliedert die HOAI Planungsleistungen in 9 Leistungsphasen (Lph 1 Grundlagenermittlung, Lph 2 Vorplanung, Lph 3 Entwurfsplanung, Lph 4 Genehmigungsplanung, Lph 5 Ausführungsplanung, Lph 6 Vorbereitung der Vergabe, Lph 7 Mitwirkung bei der Vergabe, Lph 8 Objektüberwachung, Lph 9 Objektbetreuung) mit fest vorgegebenen prozentualen Bewertungen, beispielsweise für Gebäude in § 34 HOAI: Lph 1 = 2 Prozent, Lph 3 = 11 Prozent, Lph 5 = 25 Prozent, Lph 8 = 32 Prozent. Die Honorarberechnung folgt vier Variablen: anrechenbare Kosten (gekoppelt an die Kostenberechnung nach DIN 276:2018-12), Honorarzone I bis V (Komplexität, von einfachen Lagerhallen bis zu Versuchsbauten), Leistungsbild (Gebäude, Innenräume, Freianlagen, Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung) und vereinbarter Honorarsatz innerhalb der Tafel. Bauherr und Planer haben diese Systematik in nahezu allen Verträgen beibehalten, weil sie eine bewährte und rechtssichere Kalkulationsbasis liefert; geändert hat sich praktisch nur die Rechtsverbindlichkeit der Untergrenze.

Praxisbeispiel (konkretes Einkaufsszenario)

Ein Automobilzulieferer in Heilbronn beauftragt 2026 ein Architekturbüro mit der Planung einer neuen Forschungs- und Entwicklungs-Halle, anrechenbare Kosten KG 300 + 400 nach DIN 276 = 12,4 Millionen Euro, Honorarzone III, Vollleistung über alle 9 Leistungsphasen. Der Basishonorarsatz nach Honorartafel § 35 HOAI 2021 läge bei rund 1.087.000 Euro, der oberste Tafelsatz bei rund 1.273.000 Euro. Der Einkauf führt drei Verhandlungsrunden mit drei vorausgewählten Büros, ein junges, aber referenzstarkes Büro aus Stuttgart bietet 935.000 Euro netto, also 86 Prozent des Basishonorarsatzes – seit der HOAI 2021 ein zulässiger Marktpreis. Die Beauftragung erfolgt vorerst nur über die Leistungsphasen 1 bis 4 (Anteil 27 Prozent) mit Abruf-Option für 5 bis 9. Wichtig: Der Vertrag verweist explizit auf die HOAI 2021 als Berechnungsgrundlage, definiert Honorarzone und anrechenbare Kosten in einem Anhang und fixiert einen Umbauzuschlag von 25 Prozent für die Sanierung des angrenzenden Bestandsbaus. Nach Abschluss von Lph 4 stellt sich heraus, dass die anrechenbaren Kosten auf 14,1 Millionen Euro gestiegen sind; der Vertrag sieht eine Honoraranpassung pro rata vor, was zu einer Nachvergütung von rund 109.000 Euro führt. Eine spätere Reduktion des Bauumfangs durch ein Vorstandsvotum am 18. September 2026 wird als Teilkündigung nach § 648 BGB behandelt, die nicht erbrachten Leistungen werden mit 40 Prozent der vereinbarten Vergütung pauschaliert.

Typische Fehler & Verhandlungskontext

Der teuerste Fehler ist die fehlende oder unvollständige Honorarvereinbarung: Wenn der Vertrag nur "Vergütung nach HOAI" sagt, ohne Honorarzone, Honorarsatz, anrechenbare Kosten und Umbauzuschlag schriftlich zu fixieren, schuldet der Auftraggeber das übliche Honorar nach § 632 Abs. 2 BGB, das Gerichte regelmäßig oberhalb des Basishonorarsatzes ansetzen. Ein zweiter Klassiker: Vermischung von Pauschalhonorar mit "Aufstockung bei Kostenerhöhung" – wer ein Pauschalhonorar vereinbart, übernimmt das Kostenrisiko vollständig und kann sich bei Mehrkosten nicht auf eine HOAI-Anpassung berufen, sofern keine ausdrückliche Indexierungsklausel besteht. Im Verhandlungskontext sollte der Einkauf drei Hebel bewusst nutzen: erstens die Honorarzone (Verschiebung von Zone IV nach Zone III spart bei einem 10-Millionen-Euro-Projekt schnell 80.000 bis 120.000 Euro), zweitens die phasenweise Beauftragung mit Abruf (Risikobegrenzung bei Projektabbruch nach Lph 4), drittens die Stufenpauschale für Bauüberwachung (Lph 8 macht 32 Prozent des Honorars aus, lässt sich bei wiederkehrenden Bauten an Bauzeit koppeln). Risikoseitig zu beachten: Der EuGH hat zwar die Mindestsätze gekippt, die Berufshaftpflicht der Planer (üblich 3 bis 5 Millionen Euro Personenschaden, 1 bis 2 Millionen Euro Sachschaden) und die 5-jährige Mängelhaftung nach § 634a BGB bestehen unverändert weiter. Die HOAI ersetzt nicht den Vertrag, sie strukturiert ihn.

Verwandte Begriffe

VOB/B regelt die Bauausführungsseite (Bauunternehmer, Gewerke), die HOAI demgegenüber die Planungsseite (Architekt, Fachingenieure) – beide werden bei jedem größeren Projekt parallel benötigt, dürfen aber nicht vermischt werden. Kostenkontrolle Bauprojekt liefert mit der DIN 276:2018-12 die Berechnungsbasis für die anrechenbaren Kosten und ist insofern die zwingende Grundlage jeder HOAI-Honorarermittlung. Nachträge Bau sind das Pendant der VOB/B zur Honoraranpassung der HOAI bei Leistungsänderungen. Bauleistungssteuer ist beim reinen Planungsvertrag in der Regel nicht einschlägig, da § 13b UStG Reverse-Charge nach Abschnitt 13b.2 UStAE Planungs- und Überwachungsleistungen ausdrücklich ausnimmt. Bau-AGB ergänzt die HOAI durch die allgemeinen vertragsrechtlichen Wirksamkeitsanforderungen an Pauschalhonorar-, Bonus- und Haftungsklauseln in Architekten- und Ingenieurverträgen.